Для покупки жилья с помощью ипотеки одного одобрения суммы недостаточно — нужно еще, чтобы недвижимость устраивала тот самый банк, который готов дать вам деньги. Разбираемся, какие требования к ипотечному жилью выдвигают банки и какая недвижимость не подходит для покупки в ипотечный кредит.
Какое жилье не подходит для покупки в ипотечный кредит
В том, что банк выдвигает свои требования к жилью, на покупку которого вы собираетесь взять ипотеку, нет ничего удивительного. Потому что, пока вы выплачиваете долг, недвижимость находится в залоге. Кредитор должен быть уверен в том, что сможет выгодно (и желательно оперативно) ее продать. С новостройками все понятно — банки быстро одобряют их, потому что у застройщиков уже есть аккредитация, и претензий к такому жилью не возникает. А вот со вторичным жильем и дачами ситуация сложнее.
Требования к качеству жилья
Банки обращают внимание на состояние жилья. У каждого могут быть свои особенные требования, но есть несколько основных. Зная их, вы заранее поймете, подходит ли квартира для покупки в ипотечный кредит.
Квартиры НЕ подходят, если:
есть несогласованные перепланировки и переоборудование;
износ квартиры — 65% и больше (в некоторых банках этот процент может быть еще меньше);
в квартире нет кухни, ванной или туалета;
есть проблемы с электричеством, отоплением и водоснабжением;
дом находится в списке на снос, аварийный.
Кроме того, банки вряд ли станут рассматривать заявки на квартиру с деревянными перекрытиями. Также часть банков откажет, даже если квартира находится в пятиэтажной панельке или в доме старше 30 лет. Неликвидными окажутся квартиры в небольших двухэтажных домах, старых частных домах в черте города (а за чертой и подавно), комнаты в коммуналках и общежитиях.
Почему на дом не дадут ипотеку
Теперь рассмотрим, по каким причинам банк может отказать в ипотеке, если вы собрались купить дачу или земельный участок. Здесь сразу нужно обратить внимание на два момента: во-первых, не в каждом банке есть такие программы кредитования, во-вторых, банки неохотно дают ипотеку на земельные участки, на которых вы собрались заниматься только сельским хозяйством и не планируете строить капитальное жилье. Куда больше шансов, если вы собираетесь использовать землю как дачный участок или покупаете ее под ИЖС. Но больше шансов — это не обязательно «да». В первую очередь участок должен относиться к перечню земель, где разрешено индивидуальное жилищное строительство. Кроме того, часто банки ограничивают дальность расположения земельного участка от своего офиса — максимум 100 км, но может быть еще меньше.
«Также для банка важны технические характеристики, — говорит брокер по недвижимости Илья Григорьев. — Дом не должен быть в аварийном состоянии, его конструктивные части должны быть исправны, фундамент — бетон, кирпич или камень. Износ жилья — не более 50%. Также требования предъявляются к инфраструктуре, коммуникациям и благоустройству. Туалет на улице банк не устроит, как не устроит и то, что к вашему дому невозможно будет подъехать в любое время дня и ночи».
Строить недвижимость сегодня можно на землях сельскохозяйственного назначения и на землях населенных пунктов со следующими разрешенными видами использования: индивидуальное жилищное строительство, малоэтажная жилая застройка, приусадебный участок личного подсобного хозяйства, блокированная жилая застройка.
«При этом за объектами, возведенными на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства», закрепляется статус нежилого строения без права проживания и регистрации, — говорит Илья Григорьев. — Пусть даже они будут выглядеть как самый настоящий жилой дом, признать его таковым можно только через суд. Проще всего получить ипотеку на частный дом, построенный на землях населенных пунктов».
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Соответственно, уточнить его можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале «Госуслуги», а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Отдельные требования есть у банков и к земельным участкам. Вот в каких случаях в ипотеке, скорее всего, откажут:
- земельный участок находится в статусе «природоохранной и резервной зоны»;
- площадь меньше 6 соток и больше 60 соток;
- участок не прошел процедуру межевания;
- поблизости есть захоронения вредных выбросов и отходов.
На какую недвижимость можно получить ипотеку
Это условия, на которые банк согласится. Вот каким критериям должен соответствовать дом:
- фундамент — каменный, цементный или кирпичный;
- межэтажные перекрытия — железобетонные, металлические или смешанные;
- износ — не выше 65% на момент покупки и не выше 70% к моменту выплаты кредита;
- не подлежит сносу или реконструкции и не аварийный;
- расположен в городе или регионе, где находится офис банка.
Есть несколько требований и к квартирам:
- без неузаконенных перепланировок;
- в ней не должно быть прописано третьих лиц;
- она не может быть сдана в аренду или заложена;
- в квартире должна быть собственная кухня, ванная и туалет;
- системы электро- и водоснабжения, отопления должны работать исправно.
Если жилье находится в нормальном состоянии, в нем есть все для постоянного проживания, у банка не должно появиться претензий. С другой стороны, если банк все-таки не одобрит такое приобретение, возможно, это повод задуматься о том, что выбранное жилье вам просто не подходит и вы еще найдете для себя лучший вариант.